物流园区作为物流中心建设的重要载体，对于改善物流发展环境，提高物流效率具有重要意义。物流园区的开发运营模式是企业和政府关注的焦点，也直接关系到物流园区功能的发挥。
目前，国内外的物流园区建设开发模式主要分为政府主导模式、企业主导模式、政企联合开发模式3类。
政府主导模式由政府统筹园区的规划与建设，负责园区内道路、市政等基础设施建设及物流园区招商引资。国内北京、长沙、西安等城市物流园区的建设均采用该模式。政府负责园区基础设施建设，企业入驻园区经营，具有建设周期短且对城市物流环境改善明显的特点。该模式下，园区的建设与城市总体规划、物流发展规划等高度一致，可操作性强。物流园区按照规划进行实施，内部功能结构清晰，内外交通衔接有序。但是，政府主导模式的物流园区在建设初期需政府垫付部分资金，对政府财政会产生一定压力。
企业主导模式由企业依托于自身雄厚的经济实力及品牌影响力，吸引上下游产业及相关物流企业集聚，形成物流产业集聚区。国外以联邦快递成名的孟菲斯机场、国内杭州的传化物流均是该模式的典型代表。这类物流园区依托大型企业建设，能够带动区域相关产业集聚，收益见效快，能够给城市带来良好的经济效益。不容忽视的是，物流园区依托于大型企业上下游延伸而形成，产业相对单一。而且企业以追求利润为目的，缺乏对园区的整体规划，与周边建筑及产业的融合度存在一定问题。
政企联合开发模式是上述两种模式的整合，通过政府与主导企业之间协调，共同推进物流园区的开发与建设。政府发挥宏观调控作用，依托于物流园区规划，推进物流园区向标准化、规范化方向发展，通过园区的招商引资，引入更多与园区功能定位相匹配的企业，从而完善物流园区的功能。国内在建的鄂州空港物流园依托省市政府与顺丰的共同合作，着力构建区域性货运枢纽，是政企联合开发模式的代表。这类物流园区有利于发挥政府与企业的最大优势，实现优势互补。但是，政府与主导企业应建立良好的沟通与协调机制，以尽量避免园区运营成熟后在经营决策权及收益方面产生分歧。
国内的物流园区开发普遍采用政府主导模式，随着政府简政放权的深入推进，物流业作为市场化程度相对较高的基础性先导产业，按照“政府搭台、企业唱戏”的运营思路，应采用基于规划许可和监督下的企业主导模式或政企联合开发模式，从而发挥政府的空间引导、产业引领、企业监督职能，强化企业的能动性与发展活力，这样既可以降低政府的财政负担，又能与城市规划、产业与用地相协调，同时也有利于物流园区及企业经营，这也将是未来物流园区开发的趋势。
如今，国内很多城市都在大力发展物流业，把构建国际性或区域性物流中心作为城市发展目标。作为物流功能发挥的重要载体，物流园区应以提升运营效率、降低运营成本，优化发展环境为出发点，并充分考虑物流业发展趋势，选择合理开发建设与运营模式。
在物流业处于起步阶段的城市，物流业基础相对较弱，物流产业集群尚未形成，在该条件下为推进物流业的集聚发展，适合采用以政府为主导的开发与运营模式，通过政府招商引资和优惠政策，辅之基础设施建设，吸引具有较强实力的物流企业入驻，从而有效提升城市物流的发展环境，改善物流发展“小、散、乱”的现象。
在具有一定物流基础的城市，其物流产业链架构已经基本形成，如何降低物流成本、提升物流运作效率则是其关注焦点。这就需要城市应充分考虑物流的市场化行为，为后期运营预留充足的发展空间，采用基于规划许可和监督下的企业主导开发模式或政企联合开发模式，利用第三方团队来负责运营园区日常事务，政府重点负责宏观指导与监督，第三方团队利用专业化技术、人才及管理优势，推动物流产业精细化管理，物流园区规范化、规模化运营，从而为实现物流园区的健康、可持续发展提供强有力的支撑。